¿Cómo funciona una derrama extraordinaria en una comunidad de propietarios?
Explicación completa según la Ley de Propiedad Horizontal para administradores de fincas, presidentes de comunidad y propietarios en Mallorca. Cómo se aprueba la derrama en junta, cómo se reparte entre propietarios, plazos de pago, qué hacer con los morosos y casos especiales (ventas, herencias, alquileres).
Respuesta directa
Una derrama extraordinaria es un pago adicional aprobado en junta de propietarios para financiar gastos no previstos en el presupuesto anual: obras importantes, reparaciones urgentes, sanciones, deudas excepcionales. Se reparte entre todos los propietarios según su coeficiente de participación y obliga a TODOS, incluyendo a los que votaron en contra. Las obras necesarias requieren mayoría simple; las mejoras no estrictamente necesarias requieren 3/5.
Las derramas son uno de los temas que más conflicto generan en comunidades de propietarios. Saber cómo funcionan exactamente —cómo se aprueban, cómo se reparten, qué pasa con los morosos y cómo gestionar casos especiales— evita la mayoría de los problemas. Te lo explicamos paso a paso con la Ley de Propiedad Horizontal en mano y casos reales de comunidades de Mallorca.
¿Qué es exactamente una derrama extraordinaria?
La derrama extraordinaria es un cobro adicional a las cuotas mensuales ordinarias, aprobado por la junta de propietarios para financiar gastos que no estaban previstos en el presupuesto anual. Se diferencia de las cuotas ordinarias en que es puntual y excepcional, no recurrente. Se diferencia del fondo de reserva en que se cobra ahora, no se acumula con anticipación.
Los casos típicos que requieren derrama extraordinaria:
Obras grandes de rehabilitación: fachada completa, cubierta, cambio de bajantes, retirada de uralita.
Reparaciones urgentes no previstas: rotura de bajante general, filtración masiva, accidente estructural.
Sanciones municipales: multas por ITE incumplida, ocupación irregular, etc.
Sentencias judiciales: indemnizaciones, costas judiciales en pleitos perdidos.
Reposición de fondo de reserva tras consumo excepcional.
Inversiones de mejora no urgentes: ascensor nuevo, instalación de placas solares, accesibilidad.
¿Cómo se aprueba una derrama extraordinaria?
La derrama se aprueba en junta de propietarios (ordinaria o extraordinaria) con votación específica. Para obras necesarias (las que evitan deterioros, cumplen normativa o son urgentes): basta mayoría simple de presentes. Para obras de mejora no estrictamente necesarias: se requiere 3/5 de propietarios Y 3/5 de coeficientes. El acuerdo obliga a TODOS los propietarios, incluyendo los ausentes y los que votaron en contra.
Proceso de aprobación paso a paso
Convocatoria de junta: ordinaria (la anual) o extraordinaria (específica), con plazo mínimo de 6 días para los propietarios. El orden del día debe incluir explícitamente "Aprobación de derrama extraordinaria por importe de XXX € para [concepto]".
Documentación previa: presupuestos comparables (3 mínimo para obras grandes), memoria técnica, calendario de ejecución, plan de pagos propuesto.
Votación en junta con quórum y mayoría según el tipo de obra.
Acta firmada con todos los detalles: concepto, importe total, reparto por propietario, calendario de pagos, condiciones especiales.
Notificación a ausentes: 30 días para impugnar si consideran el acuerdo irregular.
Cobro según el calendario aprobado.
¿Cómo se reparte el importe entre propietarios?
La derrama se reparte según el coeficiente de participación de cada propietario establecido en la escritura de división horizontal. Cada propietario paga el porcentaje de la derrama total que indica su coeficiente. Excepciones: si los estatutos establecen reparto distinto para ciertos elementos (raro), o si se trata de obras que afectan solo a algunos propietarios (escaleras específicas, ascensor que no llega a planta baja, etc.).
Ejemplo práctico de cálculo:
Importe total derrama: 50.000 € (obra completa de rehabilitación de fachada).
Local comercial D (coeficiente 6,8%): paga 50.000 × 0,068 = 3.400 €.
Resultado final de una rehabilitación financiada por derrama extraordinaria: la transparencia en el reparto y la documentación clara reducen los conflictos vecinales y aceleran la aprobación.
¿Qué plazos se dan para pagar?
El plazo lo establece la junta al aprobar la derrama. 3 modalidades habituales: (1) Pago único en 30-60 días (típico para derramas pequeñas hasta 1.500 €/propietario). (2) Fraccionamiento mensual en 6-24 meses (típico para derramas medianas o grandes). (3) Financiación bancaria comunitaria con cuota anual durante 3-7 años (para obras muy grandes). Algunas comunidades ofrecen descuento del 2-5% por pago único anticipado.
¿Qué hacer con los propietarios morosos?
La Ley de Propiedad Horizontal ofrece 3 herramientas contra morosos: (1) privación del derecho de voto en juntas (art. 15 LPH), (2) reclamación judicial mediante procedimiento monitorio (rápido, 1-3 meses), (3) embargo de la vivienda en última instancia. Lo recomendable: iniciar monitorio antes de 6 meses de impago para evitar acumulación de deuda y desincentivar futuros impagos.
Procedimiento contra morosos
Comunicación amistosa: contactar al moroso por escrito (burofax) explicando la deuda y plazo de pago voluntario.
Privación de voto: en la siguiente junta, el moroso no puede votar (art. 15 LPH).
Procedimiento monitorio: el administrador o abogado presenta demanda monitoria con la deuda certificada. Es un procedimiento ágil (1-3 meses) y barato.
Sentencia firme: si el moroso no se opone, la sentencia es directa. Si se opone, pasa a juicio ordinario (más largo).
Ejecución forzosa: embargo de cuentas, salarios y, en última instancia, de la vivienda.
Casos especiales: ventas, herencias, alquileres
Venta: el vendedor debe entregar al comprador certificado de estar al corriente; las cuotas pendientes deben quedar resueltas antes de firmar escritura. Herencia: las deudas pasan a los herederos al aceptar la herencia. Alquiler: la derrama la paga SIEMPRE el propietario, nunca el inquilino, salvo pacto expreso en contrato (que es legalmente discutible).
Venta de la propiedad
El vendedor debe solicitar al administrador certificado de estar al corriente de gastos (art. 9.1.e LPH). Sin este certificado, el notario no autoriza la escritura. Las cuotas pendientes pueden: (a) pagarse al contado por el vendedor antes de firmar, o (b) asumirse expresamente por el comprador con descuento equivalente en el precio (debe constar en escritura).
Herencia
Las deudas con la comunidad se transmiten con la propiedad. Los herederos que aceptan la herencia asumen también las deudas. Si renuncian a la herencia, la deuda no se transmite, pero la propiedad responde hasta su valor. Antes de aceptar herencia con inmuebles, conviene solicitar a la comunidad certificado de deuda pendiente.
Alquileres
Las derramas las paga siempre el propietario, nunca el inquilino, según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Algunos contratos incluyen cláusulas que repercuten las derramas al inquilino, pero estas cláusulas son legalmente discutibles y suelen impugnarse con éxito. La regla práctica: si vas a comprar para alquilar, presupuesta las derramas como gasto propio.
Un plan de mantenimiento preventivo anual reduce drásticamente la frecuencia y cuantía de las derramas extraordinarias: los problemas pequeños detectados a tiempo no se convierten en obras grandes urgentes.
Conclusión: planifica con transparencia, ejecuta con documentación
Las derramas extraordinarias son obligación legal común que no admite oposición individual una vez aprobadas en junta. Lo importante para los administradores y presidentes no es eludir el procedimiento (no es posible legalmente), sino gestionarlo con transparencia: presentación clara de la necesidad de la obra, comparativa real de presupuestos, calendario de pagos realista, atención a propietarios con dificultades económicas demostradas y firmeza con morosos contumaces.
Si tu comunidad en Mallorca necesita presupuesto técnico para presentar en junta y aprobar una derrama para obras de fachada, cubierta o bajantes, llámanos al 650 77 26 07. Visita técnica gratuita en 24-48 h con documentación profesional para junta.
Preguntas frecuentes sobre derramas extraordinarias
Dudas habituales de propietarios, administradores y presidentes sobre derramas en comunidades.
¿Puedo negarme a pagar una derrama si voté en contra en la junta?
No. La Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos válidamente adoptados en junta obligan a TODOS los propietarios, incluyendo a los que votaron en contra y a los ausentes (artículo 17 LPH). La única opción legal es impugnar el acuerdo en plazo de 3 meses si se considera contrario a la ley, a los estatutos o gravemente lesivo. Mientras no haya sentencia favorable, la obligación de pagar permanece. Negarse al pago genera intereses, vía judicial y posible embargo.
¿Hay límite legal al importe de una derrama extraordinaria?
No, no hay límite legal específico al importe. Las derramas se ajustan al coste real de las obras necesarias o las decisiones aprobadas. Sin embargo, derramas muy altas (por encima de 5.000-8.000 € por propietario) requieren típicamente fraccionamiento o financiación bancaria por razones prácticas. Algunas comunidades exigen mayoría cualificada para derramas superiores a determinado umbral en sus estatutos, aunque esto es excepcional. La obligación de pago no depende del importe.
¿Cuánto tiempo tienen los propietarios para pagar una derrama?
Lo decide la junta al aprobar la derrama. Lo habitual es: derrama única con pago en 30-60 días (para obras pequeñas), o derrama fraccionada en 6-24 cuotas mensuales (para obras grandes). Si la junta no establece plazo específico, el plazo razonable es de 30 días desde la notificación. Algunas comunidades ofrecen descuento del 2-5% por pago único anticipado para incentivar la liquidez. Otras admiten pago anticipado sin descuento. Todo se documenta en el acta de la junta.
¿Si vendo mi piso antes de pagar todas las cuotas de la derrama, qué pasa?
Las cuotas pendientes a fecha de venta deben quedar resueltas. La ley establece que el vendedor debe entregar al comprador certificado de estar al corriente de gastos comunes (artículo 9.1.e LPH). Las opciones habituales: el vendedor paga al contado todas las cuotas pendientes antes de firmar (lo más limpio), o el comprador asume expresamente las cuotas pendientes con descuento equivalente en el precio de venta (debe constar en escritura). El notario suele exigir el certificado de la comunidad para firmar.
¿Las derramas extraordinarias generan deducción fiscal en el IRPF?
Sí, parcialmente. Las derramas destinadas a obras de rehabilitación que mejoren la conservación estructural o la eficiencia energética del edificio generan deducciones en el IRPF entre el 20% y el 60% según el tipo de mejora y los certificados obtenidos. La deducción la aplica cada propietario en su declaración individual, no la comunidad. Hay que conservar: certificado de la comunidad con el importe pagado, facturas de la obra, y certificados de eficiencia energética antes y después. Las cuantías exactas cambian cada año fiscal.
¿Qué pasa si un propietario muere y deja deuda de derrama?
La deuda se transmite a los herederos junto con la propiedad. Si los herederos aceptan la herencia, asumen también las deudas pendientes con la comunidad (incluyendo derramas no pagadas). Si renuncian a la herencia, la deuda no se transmite, pero la comunidad puede embargar la propiedad para cobrar (la propiedad responde de las deudas pendientes hasta su valor). Antes de aceptar herencia con propiedad inmobiliaria, conviene solicitar a la comunidad certificado de deuda pendiente para saber qué se asume.
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